Prodáváte pozemek? Tak jistě víte, že prodej pozemku představuje příjem, který podléhá dani z příjmů. Utržené peníze budete tedy muset řádně zdanit. Existují však případy, kdy daň z příjmu prodeje pozemku platit nemusíte.
Zdanění prodeje pozemku se liší podle zařazení nebo nezařazení pozemku do obchodního majetku. A dle toho, zda ho prodává fyzická nebo právnická osoba. Nutno však poznamenat, že daň z příjmů prodeje nemovitosti není to samé jako daň z nemovitých věcí.
Pozemky jsou ze své podstaty dlouhodobým hmotným majetkem, a protože trvale neztrácejí svou hodnotu, tak je neodepisujeme. Podle § 2 písm. a) katastrálního zákona se pozemkem rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí. Občanský zákoník pozemek definuje jako nemovitou věc, jejíž součástí je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Součástí pozemků ale nejsou pěstitelské celky trvalých porostů (vinice, chmelnice a ovocné stromy), ložiska nerostných surovin, vodovodní řády, oplocení a konstrukce vinic.
Jaká je daň z příjmu z prodeje pozemku?
Daň z příjmu z prodeje pozemku podléhá klasické dani z příjmů fyzických osob a daní se tedy 15 %. Sazba daně se nevypočítává z celkové prodejní ceny, ale ze zisku. Dani z příjmu podléhá pouze kladný rozdíl mezi cenou, za kterou jste pozemek prodali a cenou, za kterou jste pozemek dříve nabyli.
Zisk z prodeje nemovitosti zahrnete do daňového přiznání. V příloze 2 uvedete příjem z prodeje, výdajem bude kupní cena, kterou jste sami zaplatili při dřívější koupi nemovitosti. Přiznání pak odevzdáte do konce března následujícího roku.
Pozemek zahrnutý v obchodním majetku FO
Jste-li fyzická osoba a prodáváte pozemek, který je současní obchodního majetku, tak podle zákona o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. musíte tento příjem zdanit jako příjem ze samostatné činnosti dle § 7 ZDP. Budete ho danit jako kterýkoliv příjem z podnikání. To s sebou přináší i další povinnost odvést pojistné na zdravotní a sociální pojištění.
Chce-li pozemek zařazený do obchodního majetku prodat, je lepší pozemek nejprve z obchodního majetku vyřadit a teprve potom prodat. V tomto případě je pak příjem z prodeje pozemku daněn jako ostatní příjem dle § 10 ZDP.
Od daně z příjmů z prodeje pozemku se lze osvobodit. V roce 2021 dle novely zákona č. 386/2020 Sb. proběhly u daní z příjmů pozemku změny. Prodloužil se tzv. časový test z 5 na 10 let. Spočítáte ho tak, že zjistíte, kolik času uplynulo ode dne, kdy jste podali návrh na vklad na katastrálním úřadě, až do dne, kdy jste převedli pozemek na nového majitele. Pro účely daní se rozlišují dvě kategorie:
- nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021 jsou od daně z příjmů osvobozeny po 5 letech od koupě
- nemovitosti nabyté po tomto datu jsou od daně z příjmů osvobozeny až po 10 a více letech
Pokud nemovitost zdědíte, započítává se do časového testu i doba, po kterou vlastnila nemovitost osoba, po které jste ji zdědili a je v přímé příbuzenské linii (rodiče, děti, prarodiče). V takovém případě pak daň platit nemusíte.
Pozemek nezahrnutý v obchodním majetku FO
Pokud prodáváte samostatný pozemek, který není a nikdy nebyl součástí obchodního majetku podnikající fyzické osoby, platí, že tento příjem z prodeje je osvobozen. A to za předpokladu, že splňuje časový test.
Prodej pozemku, který není zahrnutý v obchodním majetku fyzické osoby se daní jako příjem z ostatní příjmů dle § 10 ZDP. Do vyměřovacího základu pro odvod zdravotního a sociálního pojištění tyto zisky však nezahrnujeme. V rámci daňového základu u ostatních příjmů však nemůžeme dosáhnout v součtu daňové ztráty. Osvobozený příjem, který je vyšší než 5 000 000 se musí nahlásit správci daně.
Jednou z dalších možností pro osvobození, je možnost, že peníze využijete na uspokojení vlastní bytové potřeby, například na koupi pozemku, kde bude výstavba zahájena. V § 15 zákona o dani z příjmů zjistíte seznam situací, které se chápou jako uspokojení bytové potřeby. Osvobodit takto příjem můžete pouze za předpokladu, že nemovitost byla nabyta 1. ledna 2021 a později. Tento záměr je třeba přednostně oznámit správci daně. Peněžní prostředky je pak potřeba použít na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období, které následuje po zdaňovacím období, kdy byly peněžní prostředky získány.
Pozemek v majetku PO
Prodej pozemku právnickou osobou nemá žádné osvobození jako u FO a je vždy předmětem daně z příjmů. Daňově uznatelným nákladem je pořizovací cena pozemku v celé výši a právnická osoba může uplatňovat i ztrátu z prodeje pozemku, na rozdíl od osoby fyzické. Do pořizovací ceny pozemku zahrnujeme další náklady – náklady na zabezpečení, zaměření pozemku, různé odměny za poradenské, zprostředkovatelské a právní služby, daň z nabytí nemovitých věcí i úroky z úvěru. Nepatří sem však náklady týkající se údržby pozemku nebo jeho biologická rekultivace.
