Pokud vlastníte nemovitost a zároveň jste členy Společenství vlastníků jednotek (SVJ) pravděpodobně přispíváte každý měsíc určitou částku do tzv. fondu oprav. Ten se využívá na krátkodobé i dlouhodobé opravy souvisejí s danou nemovitostí. Tyto příspěvky do fondu oprav upravují stanovy příslušného SVJ.
Co lze od fondu oprav očekávat a bude ho hradit i pokud si byt pronajímáte? V těchto otázkách může nastat zásadní problém, zejména pokud se s pronajímatelem neshodnete na tom, co vše by mělo být součástí daného nájmu a služeb souvisejících. V prvé řadě si definujeme co je fond oprav a dále se podíváme na to, jak to s platbou nájemce do fondu oprav vlastně je.
Co je fond oprav?
Fond oprav vytváří společenství vlastníků jednotek (SVJ). Jednotliví vlastníci bytových jednotek do něj měsíčně přispívají určitou výši podílu, která se většinou odvíjí od plochy bytové jednotky. Vybrané prostředky se pak použijí na krátkodobé i dlouhodobé opravy související s danou nemovitostí.
Výše podílu je uvedena v Prohlášení vlastníka a ve výpisu Listu vlastnictví (LV) místně příslušného Katastrálního úřadu. Finanční prostředky z tohoto fondu se využívají k údržbě a opravám společných částí domu, jako je například oprava výtahu, zateplení či úklid domu. Z fondu oprav je možné též hradit daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti. Přesné podmínky použití fondu si však určuje každé společenství vlastníků samo.
Jak se vypočítává výše příspěvku do fondu oprav?
Každé SVJ si určuje výši příspěvku do fondu opravdu samo. Většinou berou v úvahu technický stav nemovitosti a plán oprav z krátkodobého i dlouhodobého hlediska. Výše příspěvku se pohybuje běžně v rozmezí 10 – 50 Kč/m2 podlahové plochy, tedy podílu uvedeném na Katastrálním úřadě. Pokud chcete však do fondu oprav platit jinak, než dle spoluvlastnických podílů v katastru, nebude Vám stačit pouze rozhodnutí, které schválí shromáždění SVJ. S účinností od 1.7.2020 byl schválen zákon 163/2020 Sb. pro SVJ, kdy tuto změnu musíte provést změnou prohlášení vlastníka.
Platí příspěvek do fondu oprav nájemník?
Příspěvek do fondu oprav hradí člen SJV, tedy vlastník bytové jednotky. Pronajímatel ho nájemci dát do služeb nemůže.
Pronajímatel může po nájemci požadovat hrazení příspěvku do fondu oprav pouze dvěma způsoby. Buď jako součást nájemného. A nebo s výslovnou dohodou v nájemní smlouvě, že tato povinnost přechází z pronajímatele na nájemce.
Pokud by pronajímatel zahrnul částku do služeb spojených s užíváním bytu, vystavuje se poměrně značnému riziku, že o danou sumu přijde, protože se nejedná o službu spojenou s užíváním bytu. Stejně tak není možné po nájemníkovi vyžadovat náklady na pojištění bytu či samotného domu.
Zákon o službách a nájemném, který řeší nový občanský zákoník NOZ 89/2012 v ustanovení § 2247 odst. 2 jasně říká, že:
(2) Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.
Pronajímatel Vám tedy může fond oprav zohlednit ve výši nájmu, ale formálně se bude jednat stále o nájemné, nesmí ho zahrnout do služeb. Případné přeplatky či nedoplatky jdou také majiteli bytu a tak případný nedoplatek nemůže majitel bytu požadovat po nájemníkovi.
Zdroj:
https://www.kurzy.cz/zakony
https://www.zakonyprolidi.cz/
