Pohráváte si s myšlenkou, že investujete peníze do nemovitosti? Za správných podmínek se z investičního bytu může stát rentabilní záležitost. Aby se vám ale investice skutečně vyplatila, je třeba dobře počítat a prozkoumat cílovou lokalitu.
Chcete pronajímat krátkodobě, nebo dlouhodobě?
V zásadě můžete koupit byt buď pro jednoho člověka (garsonka), pro celou rodinu (3 + kk a větší), nebo velký apartmán v turisticky atraktivní oblasti, který bude sloužit ke krátkodobým pronájmům (rekreační pobyty). Hned v začátku se rozhodněte, na jak dlouho chcete byt pronajímat. V apartmánu se vám budou lidé střídat po několika dnech, ale můžete nastavit vyšší nájem. Byt vhodný pro rodinu budete s největší pravděpodobností pronajímat dlouhodobě. Nicméně v tomto případě byste měli hledat spíš mezi nemovitostmi v menších městech a ideálně pod cenou, aby se vám investice vyplatila.
Nezapomeňte na náklady spojené s pořízením a údržbou nemovitosti
Abyste byli schopni spočítat reálnou návratnost investice, je nutné zahrnout do výpočtu náklady a těch během let nemusí být zrovna málo. K nákladům spojeným s koupí a péčí o nemovitost mohou patřit:
- právní služby
- příspěvky do fondu oprav
- platby za elektřinu, plyn, vodu
- pojištění nemovitosti a domácnosti
- ušlý nájem
- poplatek realitní kanceláři za nalezení nového nájemníka
V každém případě je potřeba, abyste si předem vytvořili odhad a počítali s náklady navíc.
Na modelovém příkladu pak může výpočet návratnosti investice vypadat třeba takto:
Tržby za rok: 15 000 Kč (nájem) × 12 (měsíce) = 180 000 Kč
Náklady za rok: 40 000 Kč
Čistá tržba za rok: 180 000 − 40 000 = 140 000 Kč
Investice do nemovitosti: 4 000 000 Kč
Návratnost investice = (čistá tržba za rok ÷ investice do nemovitosti) × 100
(140 000 ÷ 4 000 000) × 100 = 3,5 %
Návratnost je tedy v tomto příkladu 3,5 %, což je asi 28 let (1 ÷ 3,5 × 100). Po této době budete mít nemovitost splacenou a začne být skutečně rentabilní.
Rezervu si vytvořte v každém případě. Už kvůli splácení hypotéky
Byt na investici je dobrý nápad, ale musíte si jasně stanovit cíle. To znamená spočítat si, jak velký závazek si v případě hypotéky můžete dovolit měsíčně platit. Část splátky nebo celou splátku vám může pokrýt nájem, je ale třeba počítat s tím, že může nastat období, kdy v bytě nikdo nebude, ale vaše splátky hypotéky nepočkají. Měli byste proto mít vždy rezervu, ze které budete schopni svůj závazek vůči bance splácet.
Emoce nechte stranou. Lokalitu vybírejte pragmaticky
Je třeba si provést dobrý výzkum lokality, ve které budete byt kupovat a následně pronajímat. Měli byste si sami vyzkoušet, jak se v lokalitě parkuje, jezdí hromadnou dopravou, kam se dá jít nakupovat, promluvte se sousedy, zjistěte, jak je to s budoucím stavěním v okolí atd. Do výběru investičního bytu nezapojujte emoce, tedy nerozhodujte se jen podle toho, zda byste chtěli v daném bytě sami bydlet. Pamatujte na to, že každá věc má svého kupce. V tomto případě spíš každý byt má svého nájemníka, a tak emoce nechte raději stranou, uvažujte racionálně a zaměřte se především na čísla a praktičnost.
