Hypoteční úvěry zlevňují, ale co ceny nemovitostí? Je již vhodná doba pro nákup?
Primárně vždy platí, že pokud se řeší otázka bydlení nákupem nemovitosti, tak vyloženě není třeba řešit podmínky na vstupu. Vlastní bydlení se pořizuje na dlouhé roky dopředu a to i v řádu desítek let. Během těchto let projde několik ekonomických cyklů a cenových korekcí. Vždy ale platí, že růst v dlouhé trajektorii probíhá lineárně a na růstové trajektorii.
Pohledem skrze aktuální makro-podmínky, tak vždy platí, že na vrcholu ekonomického cyklu, či za vrcholem, kde se nyní právě nacházíme, jsou diskontní sazby vždy nahoře a ceny nemovitostí jsou v korekci. Je otázka na křišťálovou kouli, zda-li bude případná recese hlubší, nebo mělčí. Nicméně, je-li potřeba řešit otázku bydlení kvapně, tak v tomto období je třeba volit fixaci úrokové sazby kratší – rok, dva, tři a počkat, kam se vyvinou sazby – v současné době můžeme do roka čekat spíše pokles.
Co se týče cen nemovitostí, tak v tomto případě je trh velmi segmentovaný a nedá se odpovědět jednotně a to především z hlediska kategorií (bytů, rodinných domů). V kategorii rodinných domů, stále probíhá korekce a jsou stále na sestupném trendu. Toto platí především u starších rodinných domů před rekonstrukcí. V tomto segmentu může s cenou zahýbat tzv.dotace: „oprav dům po babičce“ – situaci bude třeba dále sledovat. Nicméně díky této dotaci se mohou některé objekty v horším stavu jevit jako vhodná investice a může se zastavit jejich pokles.
Segment menších bytů vypadá, že se již odrazil od svého dna a může v následujících měsících o několik % bodů růst. Též velmi záleží na regionu. Očekáváme, že tak jak rychle spadly ceny bytů v Moravskoslezském a Ústeckém kraji, tak tyto budou růst startovat jako první. Tyto kraje jsou lakmusovým papírkem na cenové výkyvy. Ceny menších bytů vhodných k investici v těchto krajích se vydaly během prázdnin směrem nahoru a získávají během posledních měsíců i několik %. Jestli se jedná již o potvrzený trend, ukáže následující sezona do konce roku.
Určitě ale platí, že ceny nájmů porostou rychleji, než cenová hladina nemovitostí. Očekáváme, že nájemní bydlení poroste o 3-5% rychleji, než cenová hladina nemovitostí a to z několika důvodů.
- Stále se pomalu staví
- Úrokové sazby z dlouhodobého horizontu budou klesat
- Poptávka po pořízení nemovitosti od srpna 2023 opět roste
- Stále vysoké ceny energií
Z tohoto úhlu pohledu doporučujeme nečekat a pořídit nemovitost na vlastní bydlení. V případě poklesu úrokových sazeb doporučujeme refinancovat úvěr, až sazby poklesnou alespoň o 2% od té aktuální.
Pozor! Z hlediska vývoje základních sazeb ČNB ale nemůžeme v následujícím půlroce očekávat nějaké razantnější změny. Nicméně ten, kdo má bonitu v současných sazbách a je schopen splácet i takto „drahé“ úroky, má téměř jistotu, že v následujících 5-10 letech nemusí mít obavy z prudšího nárůstu nákladů na obsluhu tohoto dluhu.
