Dražba nemovitosti je způsob, jak získat dům, byt, chatu nebo pozemek za cenu, která bývá nižší než tržní hodnota. Na rozdíl od běžného prodeje přes realitní kancelář tady vstupuje do hry adrenalin soutěžení. Dražitelé mezi sebou zvyšují nabídky a vítězem se stává ten, kdo je ochoten zaplatit nejvíc.
Dražby se používají nejen v případě exekucí, ale také při konkurzech firem, privatizaci obecního majetku nebo dokonce při prodeji luxusních rezidencí. To znamená, že zde můžete narazit na garsonku v paneláku za zlomek ceny i na vilu v atraktivní lokalitě.
Typy dražeb nemovitostí
Existují dva hlavní druhy dražeb, se kterými se můžete setkat.
Veřejná dražba dobrovolná: Majitel nemovitosti se sám rozhodne prodat svůj majetek prostřednictvím dražby. Často jde o situace, kdy chce urychlit prodej, získat co nejlepší cenu nebo přilákat více zájemců.
Veřejná dražba nedobrovolná: Tady se dostáváme na půdu exekucí a insolvenčních řízení. Vlastník nemovitosti je v dluzích a jeho majetek je prodáván proti jeho vůli. Tento typ dražby láká kupce na nižší vyvolávací ceny, ale také s sebou nese určitá rizika.
Jak najít vhodnou dražbu
První krok je jednoduchý – musíte vědět, kde se dražby konají.
– Na webových stránkách soudních exekutorů
– Na specializovaných portálech s dražbami
– V insolvenčním rejstříku
– V realitních rubrikách novin nebo u dražebních společností
Pokud hledáte opravdu výhodnou koupi, je dobré sledovat dražby pravidelně a nastavit si upozornění na nové nabídky.
Jak se připravit na dražbu
Úspěch v dražbě není náhoda, ale výsledek důkladné přípravy.
1. Studium dokumentace – Každá dražba má dražební vyhlášku, kde najdete všechny podrobnosti o nemovitosti, vyvolávací ceně, výši jistoty i termínu konání.
2. Prohlídka nemovitosti – Pokud je to možné, běžte se podívat osobně. Někdy je stav nemovitosti horší než na fotkách.
3. Odhad ceny – Zjistěte si reálnou tržní hodnotu. Porovnejte podobné nemovitosti v lokalitě, abyste věděli, kolik jste ochotni nabídnout.
4. Finanční příprava – Musíte složit dražební jistotu. Ta bývá několik desítek tisíc až stovek tisíc korun podle hodnoty nemovitosti.
Dražební jistota a její význam
Dražební jistota je vratná záloha, kterou složíte před účastí v dražbě. Slouží jako garance, že to s účastí myslíte vážně. Pokud vyhrajete, jistota se započítá do kupní ceny. Pokud nevyhrajete, dostanete ji zpět.
Výše jistoty se pohybuje většinou mezi pěti až patnácti procenty vyvolávací ceny.
Samotný průběh dražby
Dražba může být fyzická nebo elektronická.
Klasická dražba: Probíhá v sále, kde se sejdou dražitelé, dražebník a licitátor. Atmosféra je napjatá, lidé přihazují a licitátor vyvolává nabídky.
Elektronická dražba: Stále populárnější způsob. Přihazujete online přes speciální portál, což vám umožní účastnit se odkudkoli. Čas je omezený a každé nové podání prodlužuje dražbu o určitou dobu.
Strategie přihazování
Nejde jen o to mít peníze, ale také o taktiku. Někteří dražitelé čekají do poslední chvíle, jiní přihazují hned od začátku, aby zastrašili konkurenci.
Psychologie dražby hraje velkou roli – musíte si stanovit vlastní strop a držet se ho. Adrenalin vás snadno strhne, ale koupit nemovitost za příliš vysokou cenu může být finanční past.
Co se děje po skončení dražby
Pokud jste vyhráli, gratuluji – ale tím to nekončí.
1. Do určité lhůty musíte doplatit celou cenu.
2. Následuje zápis do katastru nemovitostí.
3. Pokud jde o exekuční dražbu, může být potřeba řešit vyklizení nebo zástavní práva.
Teprve po vyřízení všech formalit se stáváte právoplatným vlastníkem.
Rizika spojená s dražbou
Dražba přináší výhody, ale také rizika, která byste neměli podcenit.
– Skryté vady – Nemovitost často nelze detailně zkontrolovat.
– Dluhy a věcná břemena – Můžete zdědit závazky předchozího majitele.
– Vyklizení – Někdy bývalý vlastník odmítá odejít dobrovolně.
Proto je důkladná příprava naprosto zásadní.
Výhody nákupu v dražbě
– Možnost získat nemovitost levněji než na trhu
– Rychlý proces bez zdlouhavého vyjednávání
– Šance koupit zajímavé objekty, které byste jinak nenašli
Praktické příklady z praxe
Představte si, že se draží rodinný dům s vyvolávací cenou 3 miliony korun. Na trhu by stál klidně 5 milionů. V dražbě se přihazuje a konečná cena se zastaví na 3,9 milionu. Kupující tedy ušetřil více než milion korun oproti tržní hodnotě.
Naopak u jiného případu se vyvolávací cena nastavila na 2 miliony, ale lidé se nechali strhnout a dům se vydražil za 4,7 milionu – tedy víc, než by stál klasickým prodejem.
Tipy a triky pro úspěch
– Nikdy nepřihazujte nad svůj finanční limit
– Sledujte více dražeb, ať máte srovnání
– Připravte si financování předem
– Nebojte se právní konzultace
Jak financovat koupi z dražby
Hypotéka je možná i u nemovitostí z dražby, ale banky bývají obezřetnější. Vyplatí se jednat s bankou včas a mít schválený úvěrový rámec.
Někdy je nutné doplatit celou částku do několika týdnů, proto jsou kupující často nuceni využít vlastní úspory nebo rychlé financování.
Budoucnost dražeb v Česku
Elektronické dražby otevírají nové možnosti. V budoucnu se očekává, že většina prodejů přejde do online prostředí. To zpřístupní dražby širší veřejnosti a zvýší transparentnost.
