Jak mohou obce a veřejné instituce získat dodatečné prostředky z pronájmu telekomunikačního stožáru

Obec nebo veřejná instituce, na jejímž pozemku či budově stojí telekomunikační stožár nebo anténa, může proměnit budoucí nájemné z této smlouvy v jednorázovou platbu ještě dnes – místo aby čekala na postupné měsíční či roční splátky po dobu dalších dvaceti až třiceti let, které navíc podléhají riziku budoucí výpovědi ze strany operátora.

Nájem od operátora jako přehlížený zdroj prostředků

Ve většině obcí je nájem placený mobilním operátorem za umístění stožáru na střeše školy, vodárenské věže či jiné veřejné budovy vnímán jako drobný, doplňkový příjem v rozpočtu, nikoli jako kapitál, který by šlo využít k financování konkrétní investice. Většinu takových smluv přitom může operátor vypovědět s poměrně krátkou výpovědní lhůtou, což je i důvod, proč banky tento příjem jen zřídka akceptují jako zajištění úvěru a proč zůstává v praxi nevyužitým aktivem. Pro obec s omezeným rozpočtem tak zůstává stranou majetek, který by mohl pomoci profinancovat konkrétní investiční akci bez nutnosti čekat na dotaci nebo úvěr.

Jak proměnit nájem v prostředky na investice

Namísto čekání na měsíční platby po zbytek trvání smlouvy může obec nebo instituce prodat práva na tyto budoucí příjmy za jednorázovou částku, vypočtenou na základě aktuálního nájemného, valorizačních doložek a zbývající doby trvání smlouvy. Takto získané prostředky lze následně nasměrovat přímo do rozpočtu na konkrétní projekt – opravu školy, rekonstrukci veřejného prostranství či modernizaci infrastruktury – místo aby postupně přicházely po částech po dobu desetiletí. Pro řadu menších obcí jde právě o rozdíl mezi odložením investice o několik let a jejím zahájením v nejbližším rozpočtovém roce.

Jak taková transakce probíhá

Instituce předá platnou smlouvu a historii přijatých plateb, investor následně ocení smlouvu na základě výše nájmu, zbývající doby trvání, typu nájemce a lokality a předloží nabídku. Dokumentaci prověří právníci obou stran a po podpisu jsou prostředky převedeny na účet obce, obvykle přibližně do měsíce od dohody na podmínkách. Než je nabídka přijata, obvykle prochází standardním schvalovacím procesem v zastupitelstvu, stejně jako jakékoli jiné rozhodnutí o nakládání s obecním majetkem.

Co skutečně určuje hodnotu smlouvy

Konečná částka není jen součinem současného nájmu a počtu zbývajících let. Investoři posuzují také sílu valorizační doložky – jasně indexované navyšování drží hodnotu lépe než doložka ponechaná na volném vyjednávání –, délku zbývající doby trvání, zda je na lokalitě umístěn jeden operátor, nebo více operátorů v rámci sdíleného stožáru, a případná omezení převodu smlouvy na třetí stranu uvedená v původním dokumentu. Dvě smlouvy se stejným ročním nájmem tak mohou mít po zohlednění těchto faktorů velmi odlišnou výkupní hodnotu, a proto se seriózní ocenění vždy dívá na celý dokument, nikoli jen na výši nájmu.

Na co si dát pozor před podpisem

Vyplatí se nechat si smlouvu nezávisle ocenit a ověřit, kdo nese riziko, pokud by operátor v budoucnu nájem ukončil – dobře nastavená transakce bývá „bez postihu“, což znamená, že po vyplacení částky nese toto riziko kupující, nikoli obec. Stojí také za to ujasnit si, zda investor přebírá pouze právo na nájem, nebo i další jednání s operátorem ohledně technických záležitostí na pozemku, a co se stane se smlouvou po jejím vypršení. Rozhodnutí zastupitelstva by mělo vycházet ze srovnání jednorázové nabídky se součtem nájmů, které by obec reálně získala, kdyby smlouva běžela až do konce, nikoli jen z výše nabízené částky.

Kdo tyto smlouvy vykupuje

Tímto typem transakcí se zabývá jen malá skupina specializovaných infrastrukturních investorů. Telecom Infrastructure Partners je jedním z nich – společnost odkupuje smlouvy o pronájmu pozemků a střech pro telekomunikační stožáry a antény od vlastníků, včetně veřejných institucí, výměnou za jednorázovou platbu, a přebírá na sebe další jednání s operátorem. Firma se sídlem ve Shrewsbury ve Velké Británii si v lednu 2025 zajistila dluhové financování ve výši 560 milionů eur prostřednictvím společnosti InfraBridge, divize DigitalBridge, a působí v 15 zemích, včetně České republiky.

Než se zastupitelstvo rozhodne mezi pokračováním stávající smlouvy a prodejem práv na nájem, vyplatí se nechat si vypracovat nezávislé ocenění a obě varianty v klidu porovnat, místo aby se rozhodnutí opíralo jen o první obdrženou nabídku. Právě srovnání více nabídek a nezávislý posudek často pomohou obci vyhnout se prodeji práv na nájem hluboko pod jejich skutečnou hodnotou.